Requisits en el requeriment de pagament a la part arrendatària

Mitjançant la sentència del passat 23 de juny, la Sala Primera del Tribunal Suprem analitza si el requeriment de pagament realitzat per la part arrendadora compleix o no amb els requisits que preveu l’article 22.4 de la Llei d’Enjudiciament Civil. L’objectiu d’aquest estudi és determinar la procedència o no de l’acció de desnonament en contra de l’arrendatària.

Llegir més…

L’esmentat article de la LEC assenyala el següent: «[…] el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el deshaucio en una acción anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requierido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación».

Les respectives sentències d’instància precedents a aquesta del TS van declarar que l’acció que es pretenia exercitar en contra de la part arrendatària quedava anul·lada, és a dir, que deixaven sense efecte l’acció de desnonament. Com a exemple, l’Audiència Provincial de Lleó va considerar que la part arrendadora va treure’n profit quan en la comunicació remesa a la part arrendatària per a reclamar el pagament de les quantitats degudes, no feia en cap cas esment a la finalització del contracte. D’aquesta manera, l’esmentat requeriment de pagament no complia amb els requisits mínims exigits per tal de iniciar l’acció de desnonament.

Posteriorment, el TS, estimant el recurs de cassació formulat per l’arrendadora, va cassar la sentència recorreguda.

Cal tenir present que, ja en una sentència anterior de data 28 de maig, el mateix TS havia donat resposta a un cas similar assenyalant que l’article 22 de la LEC exigeix: 1/ Que la comunicació ha de contenir el requeriment de pagament de la renda; 2/ Que ha de ser fefaent, en altres paraules, que és necessari acreditar que l’arrendatari té coneixement de l’existència del requeriment de pagament; 3/ Que la comunicació ha de fer referència explícita a les rendes impagades; 4/ Que és necessari que hagi transcorregut el termini legal previst; 5/ Que l’arrendatari no hagi posat a disposició de l’arrendador la quantitat reclamada.

Per altra banda, l’article 22 de la LEC no preveu ni exigeix que en la comunicació a l’arrendatària es faci constar la seva intenció de resoldre el contracte ni que no es procedirà a deixar sense efecte l’acció de desnonament si no es paga en el termini acordat. Així doncs, el TS entén que el legislador no obliga en cap cas a què la part arrendadora es converteixi en una assessoria (particular) de la part arrendatària, sinó que n’hi ha prou en què la primera només reclami el pagament.

El TS ha fixat com a doctrina jurisprudencial que el requeriment de pagament, en base a l’article 22 de la LEC, no exigeix que l’arrendador comuniqui a l’arrendatària la seva intenció de resoldre el contracte i que a més podrà exercitar l’acció de desnonament en el cas que no quedi pagat en el termini previst.